【はじめに】
不動産の売却を検討している方は、住みながら売却したいと考える方や、そもそも住みながら売却するなんてできるの？と疑問に思う方も少なくないでしょう。

今回は、住みながら不動産を売却する際の方法と注意点について解説します。
実際に住みながら売却することは可能なので、検討している方はぜひ参考にしてください。

【住みながら不動産を売却する方法とは？】
住みながら不動産を売却する場合、購入希望者が物件を見に来る「内覧」がとても重要になってきます。
住みながら売却する場合は、まず内覧を成功させましょう。
そのためには、部屋の中を掃除して、きれいな状態に保っておくことが大切です。

しかし、そもそも内覧者がいないと売却はできないため、購入希望者を募ることから始める必要があります。
売却する物件の情報を不動産会社に広告などを活用して宣伝してもらうことで、購入希望者を増やすことができるでしょう。
また一般的には、空き家で売却するほうが売れやすいといわれていますが、住みながら売却する際にもメリットはあります。

たとえば、家具や家電などがある状態なので、購入者は生活イメージを膨らませることができ売却に繋がりやすいことや、仮住まいを用意する必要がないため費用を抑えることが可能です。

しかし内容によっては逆に、生活感が出すぎてしまい売れにくくなってしまうデメリットもあります。
メリットとデメリットもしっかり把握して、住みながらの売却を進めると良いでしょう。

【住みながら不動産を売却する際の注意点は？】
不動産を住みながら売却する場合の注意点について解説します。
まず、いつ訪れるか不明確な内覧希望者に対応するのが難しいという点です。
しかし傾向としては、日当たりなどを考慮して日中に訪れることが多いため、できるだけ日中の予定はあけておくと良いでしょう。
希望者が内覧したい日に対応できないと、せっかくの購入者を逃してしまう可能性もあるので、できるだけ対応できるようにしましょう。
また、内覧の際に部屋が汚く清潔感がないと売却に繋がらないので、常に部屋を掃除してきれいな状態にしておくことが大切です。
自分では掃除しにくい場所は、業者にハウスクリーニングを依頼する方法もあります。

そして売却に成功した際は引っ越し先を探さないといけなくなり、すぐに見つかるとは限らないので予め新居を決めておくなど、注意が必要です。
そのために、引き渡しまでの期間をしっかり設けておくと良いでしょう。

【まとめ】
住みながら売却をすることに対して、抵抗のある方もいるかもしれません。
しかし、しっかりポイントを押さえることで、住みながら売却を成功させることが可能です。
千葉県館山市を中心に、不動産売却をご検討中の方は「株式会社安房リゾート」のホームページより無料査定依頼をご利用ください。

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【不動産の頭金はいくら必要なのか】

不動産の購入を考えている人で、ローンを組む人は多いことでしょう。
しかし、不動産価格が住宅ローンでカバーできず、頭金が必要になってくる人は多いものです。
そこで今回は、不動産の頭金はいくら必要なのかを解説します。
最後に頭金をゼロ円でも可能なのかを説明しているため、参考にしてみてください。

そもそも頭金とはどのようなお金で、いくら支払う必要があるのでしょうか？
支払う時期と金額を確かめましょう。

【概要】
頭金とは、不動産を買う際に住宅ローンの借入額を含まない金額のことです。

仮に3,000万円の不動産を購入するとき、住宅ローンの借入額が2,500万円だとしたら、残りの500万円が頭金になります。
住宅ローンを含まないため、資金援助をしてもらったり貯金から引き落としたりが必要です。
他にも夫婦で住宅ローンを組める「ペアローン」という方法があり、資金の調整ができます。
このように頭金を作る手段や、頭金を抑えて住宅ローンを増やす工夫などがあるため、覚えておきましょう。

【支払う時期】
頭金をいつ支払うのかは決まっていて、申し込みが済んだ契約日から引き渡しまでです。
申し込み時に証拠金が必要であれば支払い、また、手付金の支払いもするのが一般的な流れです。
売主によっては申込証拠金がいらない場合もあり、手付金のみのケースもあります。
他にも支払った手付金が頭金の用途として充てることもあり、仕組みは一概には言えません。
ただし、支払いの時期は決まっているため、申し込み時には発生しないのを覚えておけば問題ありません。

【支払う金額】
頭金はいくら支払うのかは、利用する住宅ローンの借入額と購入する不動産価格によって決まります。
パターンは4つで、必要な頭金の金額がわかれるのが特徴的です。
単純に不動産価格が3,000万円と5,000万円の物件がある場合、後者のほうが頭金が多く必要になってきます。
そもそも住宅ローンの借入可能額は収入、年齢、借入残高などのさまざまな要素で決まる仕組みです。
住宅ローンの申込や審査によって間接的にわかることで、金融機関にしかわからない情報もあることでしょう。

頭金を支払いたくないのであれば、住宅ローンの借入額が多く、不動産価格が低いのが理想です。
ただし、頭金を支払ったほうが得られるメリットもあるため、支払っておくほうがおすすめです。

【不動産の頭金を支払うメリットとデメリット】

頭金を支払うと、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？

極端な話、不動産価格と頭金が同じであれば、住宅ローンを借りる必要がありません。
つまり、頭金を支払えば住宅ローンの支払額が低くなるメリットがあります。
たとえば3,000万円の不動産を購入する場合、住宅ローンで3,000万円を借りるのは可能です。
しかし、頭金で800万円支払っておけば、住宅ローンは2,200万円になり、将来的な返済額が減少します。
計画的に返済するのであれば問題ありませんが、将来は何が起こるかわかりません。
返済額は利用する個人によって異なるため、シミュレーションしておきましょう。
・返済期間が短くなる
頭金で支払うほど、返済期間は短くなるメリットがあります。
特に職務がなくなれば解雇になってしまうジョブ型の働き方では、年功賃金のような昇給がないため返済期間は短いほうがいいでしょう。

・手元の金額が減る
頭金の準備をどのようにするかによりますが、貯蓄を崩して用意するなら手元の金額が減る
デメリットがあります。願わくば、貯金を崩さずに不動産を購入できるのが理想です。

【不動産の頭金をゼロにするのは可能か？】

・頭金ゼロでも可能
不動産価格が住宅ローンの借入金額でカバーできれば、頭金ゼロでも可能です。
いわゆるオーバーローンという手法で、自己資金を用意しなくても不動産を購入できます。
現在は不動産価格の全額を借入するのもできて、購入時にかかる諸費用までも含まれる高い利便性です。

【まとめ】
不動産購入を考えている人は、頭金と住宅ローンで負担する金額のバランスを把握するのが大切です。
頭金はなるべく支払うのがおすすめですが、貯蓄を大幅に崩してその後の生活が苦しくなるのは避けてください。
メリットとデメリットを考えて、まずは金額のシミュレーションをしておきましょう。

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【はじめに】

不動産を購入する場合、たくさんの方が住宅ローンを利用します。
この住宅ローンにはいくつかの種類があり、返済方法もさまざまです。
今回は、不動産購入時に利用できる住宅ローンの種類や選び方など、知っておくべきポイントについて
解説していきす。

【不動産購入に利用できるローンの種類】
不動産を購入する際に利用することができる住宅ローンには、次のようなものがあります。
1.民間融資
銀行や信用金庫などの民間金融機関が提供している住宅ローンです。
金融機関やタイプによって金利が異なり、幅広いサービスから自由に選べるのが特徴です。
2.公的融資
財形貯蓄を勤務先で1年以上続けている方が利用できる財形融資が代表的なもので、国や地方自治体がおこなっている融資です。
3.自治体融資
地方自治体のおこなっている融資ですが、すべての自治体がおこなっているわけではありません。
4.協調融資
民間融資と公的融資の間に位置しており、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携しておこなっている”フラット35”は広く知られています。

【不動産購入時の住宅ローンの選択におけるポイント】
住宅ローンを選択するときには、返済期間や金利、そして返済方法などいくつかのポイントから
自分に合うものを選ぶようにしましょう。

住宅ローンは返済期間が長いければ長いほど、支払わなければならない利息が多くなります。
ただ、利息を少なくするために月々の支払料金を高額にしてしまうと、家計を圧迫してしまう可能性もあります。
子どもの有無やライフプランに合わせて最適な返済期間を選ぶことが大切です。

また、返済方法には次のものがあります。

1.元利均等返済
月々の返済額が一定で資金プランが立てやすい一方で、総返済額が元金均等返済よりも高額です。
2.元金均等返済
総返済額が元利均等返済よりも低額ですが、返済当初がもっとも返済額は多くなり、返済が進んでいくと返済額が少なくなっていきます。

【不動産購入時に利用する住宅ローンは金利にも注目】
住宅ローンの金利には、次の3つのプランがあります。
1.変動金利型
返済するまでの間、金利が変動するタイプで、半年に一度のペースで金利の見直しがおこなわれるのが一般的です。
2.全期間固定金利型
ローンを完済するまで金利が一定で変わりません。
3.固定期間選択型
一定期間にわたって金利を固定することが可能です。
期間が終わったら改めて金利タイプを選択し直します。

【まとめ】
不動産を購入するときに利用できる住宅ローンにはいくつかの種類があります。
それぞれの特徴を把握すると同時に、返済期間や金利、返済方法などのポイントを比較しましょう。
資金計画やライフプランもなども考慮して、どのタイプの住宅ローンを利用するのか決めることが大切です。

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はじめに

マンション売却を検討されている方は、ぜひ「間取り」に注目して売却の方法を検討してみてください。

間取りには人気・不人気があります。

「じゃあ、人気の間取りでないと売却できない？」とお考えになるかと思いますが、一概にそうとは言えません。

買い手のニーズを満たせるような間取りであれば、スムーズに売却することも可能です。

今回はマンションの売却に関して、それぞれの間取り別に需要をご紹介していきたいと思います。

【1LDKの場合】
1LDKとは居室1つにリビング・ダイニング・キッチンがついたタイプの間取りです。

1LDKのマンションは、部屋のスペースは少なめではあるものの、価格は安く抑えることが可能になります。

この間取りは、子どものいない夫婦・カップルや一人暮らしをゆったりと楽しみたい方、単身者などから人気を集めています。

床面積の大きさにもよりますが、リビング以外の部屋もあることから、2人で住んでも比較的スペースをゆったりと使うことができます。

単身者層であれば利便性を重視する傾向が高く、駅近などアクセスが良好な物件は人気を集めています。

【1R・1K・1DKの場合】
1R（ワンルーム）は居室にキッチンが付属しているタイプの間取りで、1Kは居室の外にキッチンがあるタイプの間取りです。

1DKはダイニングキッチンが居室の外にあり、調理や食事する場所と寝室は別にしたいという人におすすめです。

これらは居室1つ、もしくはそれに加えてキッチンやダイニングスペースが付いている間取りであり、需要層としては単身者をターゲットにしています。

【2LDKの場合】
2LDKは居室が2つあるのに加えて、リビング・ダイニング・キッチンが付いたタイプの間取りです。

この間取りは、子どもが独立した後の老夫婦や子どもを持たない夫婦、子どもが1人居る3人暮らしのファミリー層から人気を集めています。こういった方達は、周辺の環境や交通機関の使いやすさを重視している傾向にあるため物件が駅近であったり、病院やスーパーなどの施設が充実していたりするとその人気も高くなります。

【3LDKの場合】
3LDKは居室が3つあるうえに、リビング・ダイニング・キッチンが付いたタイプの非常に人気のある間取りです。

部屋の数が多いという特徴があることから、3LDKは現在子どものいるファミリーや、今後子どもをもつ予定がある夫婦の間で人気を集めています。

学校や公園など、子どもに関連する場所が近くにある郊外のマンションは特に人気があります。

つねに高い需要を誇っているため、買い手が見つかりやすく売却もスムーズである場合が多いです。

【4LDKの場合】
4LDKは居室が4つあり、さらにリビング・ダイニング・キッチンが付いたタイプの間取りです。

一般的にここまで部屋数が多くなると「使わない部屋がある」「価格が高くなる」ということから少々売れにくくなると言われています。

しかし子どもの多いファミリー層に加えて、「仕事部屋・趣味部屋を別に作りたい」という方からの需要も増えてきています。

需要のある層に適したアピールポイントを考えておくと売却しやすくなるでしょう。

おわりに
今回はマンション売却に関して、間取り別の需要をご紹介しました。

自分が希望する金額でマンション売却するためには、その間取りに適した需要層を知ることが大切です。

間取りによって買い手となるターゲットは変わってくるため、しっかりと見極めて、マンション売却を進めていくと良いでしょう。

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はじめに

住宅ローンの支払いを終えた場合や、不動産を売却する場合は、抵当権を抹消しなければなりません。

しかし、抵当権抹消はどのように行えばいいのか気になる方もいるでしょう。

そこで今回は、抵当権抹消の知識や、抵当権抹消の手続きについてお伝えします。

抵当権とは
金融機関がお金を貸した時、土地や建物を担保に取る権利のことです。

債務者がお金を返せなくなった場合、貸したお金を回収する手段として抵当権を付けます。

債務者が住宅ローンの返済ができなくなった時、金融機関（債権者）は抵当権を付けている不動産を売却することができます。

売却方法の基本となるのは競売です。
（競売とは一般的に、裁判所による不動産の強制的な売却のこと）

また、競売以外の手段で債務者が任意に売却し、債務を全額返済することもあります。

このように、競売以外の手段で売却する方法を任意売却と呼びますが、任意売却はあくまでも債権者と債務者の合意の上で行います。


つまり、抵当権とは、いざとなったら強制的に物件を競売にかけることができる権利ということになります。

抵当権の内容は、不動産の登記簿謄本に記載されます。

抵当権は、債務を完済すれば権利としてはなくなります。しかし、登記簿謄本の記載が自然になくなるわけではありません。

そこで、登記簿謄本から抵当権の記載内容を削除することを【抵当権の抹消】と呼びます。

抵当権を抹消するには、抵当権抹消書類が必要となります。

抵当権抹消書類は、債権者である金融機関が持っています。

債務が完済された時点で抵当権抹消書類を引渡してもらうことが可能で、抹消を実行できます。

抵当権抹消が必要となるケース
ここでは、抵当権抹消が必要となるケースについてご説明します。

抵当権抹消が必要となるのは、以下の2つのケースです。


1．所有期間中に住宅ローンを完済した場合
所有期間中に住宅ローンを完済すると、抵当権を抹消することが可能になります。

住宅ローンを完済してしまえば、金融機関は債権者ではなくなるため、抵当権は消滅するのです。


住宅ローンの完済による抵当権抹消は、基本的にはいつでも構いませんが、忘れてしまう可能性もある為、早めに行うことがおすすめです。


2．第三者に売却する場合
第三者に売却する場合では、抵当権抹消が ”必須” です。

売却の際、引渡し時の残金入金と抵当権の抹消は同時に行います。

売却によって抵当権を抹消する場合は、引渡し日に、住宅ローンを借りている金融機関の担当者が抵当権抹消書類を持参します。

入金が確認されたと同時に、金融機関の担当者はその場にいる司法書士に抵当権抹消書類を渡します。

売却では一般的に、売買代金で住宅ローン残債を一括返済しますので、売却前に抵当権を外すことはできません。

また、抵当権が残ったままの物件を購入する人はいないと言えます。

抵当権が残った物件を購入した後、仮に売主が住宅ローンを滞納してしまった場合、買主が住んでいるにもかかわらず、家が競売にかけられてしまいます。

通常、そのようなリスクを負って家を購入する人はいませんので、第三者への売却では抵当権を抹消することが条件となります。

抵当権抹消は義務ではない
では、抵当権抹消は絶対に行わなければならないのでしょうか。

この章では、抵当権抹消は義務なのかどうかについて解説いたします。

結論から言ってしまうと、抵当権抹消は義務ではありません。

抵当権の抹消を忘れた場合、懲役や罰金の対象となるかというと、そうではないのです。

ただし第三者に売却する場合は、抵当権を外さなければ売却できないため、実質的に ”義務” となっています。

義務というより、購入してもらうための「必要不可欠な条件」と言ったほうが正しいかもしれませんね。

一方で、中小企業の社長と、その社長が経営する会社との間で不動産を売買する場合などでは、会社でお金を借りる際に付けた抵当権を抹消しないまま売却することもあります。

このような場合、社長は会社の実態をよく把握しているため、抵当権が付いたままでも構わないのです。

このように、理屈上は抵当権が付いたままでも不動産を売却することが可能です。

おわりに

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はじめに

戸建ての購入を検討している方であれば、一戸建てにはどんな種類があるか知っておきたいところです。

ある程度決められた住宅が良いのか・間取りや内装などを自分で自由に決めたいのか・新築や中古にこだわりはあるかなど、
事前にある程度の希望を考えておくことで一戸建ての種類にも迷わずにすみます。

今回は、一戸建ての種類とそれぞれのメリット・デメリットや注意点を併せて紹介していきます。


種類

1.建売住宅
土地と建物が一緒に販売されている住宅を「建売住宅」と言います。

初めから仕様が決まっているので、デザインや間取りを大きく変更することはできません。

建築済みの物件だけでなく、土地だけの状態のものや未完成のものも建売住宅と呼びます。

図面に関しては建設前から決まっているので、建設途中はもちろん建設前であっても、原則として間取りなどの変更を
行うことは難しいです。

メリットは？
大量生産式のためその仕様は統一されており、コスト面を抑えることができます。

完成物を実際に確認することができるので、安心して購入できるという点もポイントです。

2.注文住宅
土地は用意し、建築に関しては家主が選択したハウスメーカーや設計事務所に依頼して家を建てることを「注文住宅」と言います。

建売住宅とは違い、デザイン・間取り・設備・材質まで自分の好みにカスタマイズしながら家づくりを進めます。

注意点は？
理想通りの家にしようという想いが強すぎると、追加して付け加える項目が多くなり、どうしてもコストが掛かってしまいます。

さまざまなオプションがあるため、あれもこれも選んでいると予算オーバーになってしまうので注意が必要です。

また、施工会社やハウスメーカーとの話合いが多くなるため、忙しくて時間が取れない方やすぐに新居が欲しいという方
にはあまりおすすめできません。

しかし、こだわりを反映させて理想のマイホームに一番近づけることができるのは注文住宅です。

注意したうえで、自分好みの家づくりを楽しみましょう。

3.中古一戸建て
新築の一戸建てにこだわりが無い場合、中古の一戸建ても検討してみましょう。

新築と同じくらいの条件であるにも関わらず、費用は安く土地の面積にも余裕のある「中古一戸建て」は魅力的だと言えます。

祖父母との同居や子供の人数が増えるなどで家族構成が変わると、できる限り広い土地で予算内に収まる住宅を
探さなければいけません。

中古一戸建てを購入し、内装や間取りをリフォームしながら自分好みの家に変えていくことも可能です。

デメリットは？
新築の一戸建てと比較すると、住宅を購入した後の保険保証やアフターフォローが手薄になってしまいます。

また耐用年数に関しては、その建物の構造が頑丈であるか、定期的なメンテナンスがされていたかによって左右されます。

築年数に注目して、良し悪しを決めることは難しいでしょう。

建築条件付き土地

土地を購入した後、指定された建築会社と一定期間内に家を建てる契約を交わします。

メリットは？
売主は土地・建物の双方からの利益が見込めるので、土地価格が相場より低く設定されていることが多いです。

建物は参考のプランが複数用意されており、資金計画や建築までの段取りが進みやすいです。

土地購入後に建築という流れになるため注文住宅と少し似ていますが、施工会社が決まっている分、仕様変更など自由に設計することは難しいでしょう。

おわりに
一戸建て購入前に知っておきたい、一戸建ての種類やその特徴をご紹介しました。

家族が多いので住みやすさを優先させたいという場合ならば、間取りを自由に決められる注文住宅がおすすめです。

自分の希望はもちろん大切ですが家族の希望にもぜひ耳を傾けて、一戸建て購入でどのような要素を優先させるか
話し合ってみましょう。

当社は館山・南房総・鴨川を中心に不動産取引のサポートをしております。 館山・南房総・鴨川における不動産売却、マンション売却、土地売却、山売却はお任せください。 また、リゾート物件、田舎暮らし物件など館山・南房総・鴨川で不動産購入をご検討の方もお気軽に 安房リゾートまでご相談下さい。

館山・南房総でセカンドハウスをお探しの方

不動産をお求めになる際、多くの方は不動産を居住用としてお求めになると思います。

居住用で不動産を購入する場合、いろいろと税金面で優遇が受けられます！

しかし、非居住用だとそういった優遇が受けられず、不動産にかかる税金が大きくなります。

居住用・非居住用の違い

ざっくりとした認識ですと、「住民票を異動する・しない」がわかりやすいですね。

でも、”セカンドハウス”も名の通り”2つめの家”なだけで、住民票を異動しないだけで、そこに生活する場合は
居住用・・ですよね。

（例えば、代表的なもので言うと仕事場の関係で近くに生活の拠点を設けたい等）

勘違いしやすいのは、”別荘”との違いです。

別荘は生活の拠点では無く、非日常の休養に使われるもので、

あくまでも別荘は日常的な使用目的では無いというところがポイントです。

不動産にかかる税金

購入時にかかる税金としては次の2つが代表的なものです。

●登録免許税

●不動産取得税
また、不動産を所有している時にかかる税金として、

●固定資産税　が不動産の評価額によって課税されます。

居住用不動産の場合、購入時の登録免許税や不動産取得税について、税率が下がったり、軽減措置が受けられます。

基本的には居住用の判断は住民票をその場所に移すかどうかが一番わかりやすい判断基準です。

住民票を移すことによって登録免許税・不動産取得税の軽減が受けられるのですが、

セカンドハウスって、住民票まで移すイメージはないですよね。

そうすると、税金の軽減は全く受けられないの？というと、そうではありません！！

セカンドハウスの場合でも、使用状況の実績を加味して不動産取得税は軽減が受けられるのです！

（使用状況の実績とは、使用頻度や公共料金等の支払い状況、具体的な用途について総合的に勘案されます！）

（4～6ヶ月後に届く不動産取得税の通知に、軽減に関する書類が同封されます。そこに使用状況の実績等を添付し提出して、あとは個別に判断されます。詳しくは県税事務所までお問い合わせください。）

＜注意事項＞

いくら税金が安くなるからと言って、本来居住用でもないのに（賃貸用や別荘目的等）住民票を一時的に異動して節税をすると、

場合によっては虚偽の申告でペナルティが科せられる可能性がありますのでご注意ください！

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移住したい方必見！

海に囲まれていて、海中観光船やいちご狩りなどの観光スポットがあり、
釣りやダイビング、サーフィンを楽しめる場所が多くある館山市。

そんな館山に移住したい！と思っている方にうれしい制度があります！

今回は館山市の移住支援情報についてご紹介します。

館山市移住定住促進助成金

館山市では、予算の範囲内で転入子育て世帯に助成金を支給しています。

助成金の支給対象者

定住を目的に転入し、世帯員全員が賃貸住宅に入居していること

世帯に税金の滞納がないこと

館山市の「移住相談窓口」で移住相談を受けたことのある世帯であること。

など、これ以外にも複数の条件があるので、申し込む前に事前に確認するようにしましょう。

助成額は月の家賃の半分を支給としていて、家賃が月額4万円の場合は支給額は2万円となります。
上限が2万円となるので、それ以上の家賃を支払っている世帯に関しては、月の家賃の半額が2万円以上であっても
2万円となります。

必要書類

居住者全員の住民票

賃貸借契約書の写し

他の住宅手当を受けてないことの証明書などが必要です。
この他にも必要な書類がありますので詳細は館山市のホームページにて確認するようにしましょう。