2022年10月の記事一覧｜館山の安房リゾート　不動産ブログ｜株式会社安房リゾート

【 売却前のリフォームは必要？】
「住まいを売却前にリフォームしておけば、良い値段での売却につながるのでは？」このように考え、高額な費用を投じて
大規模なリフォームの検討を始める売主様は少なくありません。
また、「リフォームで費用がかかっても、その分を価格に上乗せして売却すれば、かかった費用は回収できる」
とも考えてしまいがちです。
しかし、リフォーム費用の上乗せは簡単ではなく、できたとしても販売価格が割高になり、住まいが売れ
にくくなってしまうこともあります。

リフォームをしたからといって高く売れるわけではなく、中古住宅は築年数や構造、設備などで判断され、年々価値が
低下していくものです。
そのため、基本的には査定額を上げることは困難と言えます。どれだけ費用をかけて建てた住宅でも、築10年では
何パーセント低下、築20年では何パーセント低下という具合に、機械的に査定されるのが実際のところです。

各々の住宅の状態に応じて査定額に多少の変動はありますが、状態が良いことでプラス査定になるケースは少なめです。
むしろ、状態の悪い住宅が築年数以上に査定額が下がるケースが増えています。
つまり、リフォームをしてもその分を売却価格に反映させるのは難しいと言えるでしょう。

【 購入してからリフォームをしたいという人も多い 】
時流を考慮することも重要です。
「築年数が古く安い中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションを行い、自分にとって心地よい住まいの空間を創造したい。」最近、こんな希望を持つ人が若者を中心に増えています。

そんな“自分好みの住まいを創りたい”人が、最近リフォームをしたばかりの住宅を見せられたらどう思うでしょう。
「自分でリフォームをする前にされてしまった」と、ガッカリした気持ちになったり、「リフォーム費用が販売価格に転嫁されているのではないか？」と損をした気分になってしまうはず。
また、買主様の好みに合わないリフォームをされていたらなおさらです。

【 どの程度まで手を入れるべき？】
結論からいえば、ハウスクリーニングや目立つ場所の修繕にとどめておくのが無難でしょう。
言いかえれば、ハウスクリーニングと一部分だけのリフォームが、早期売却に向けて最も効果的な投資です。

家の隅々までチェックをするのは、家で過ごす時間が長い人。つまり、奥様方です。
そして、ほとんどの場合、そうした女性陣が購入の決定権を持っているもの。
汚れやすいお風呂場や洗面場、キッチン、トイレなど、水回りを中心にクリーニングしておくと高評価が得られます。

また、クロスの張り替えや床の張替えなどのリフォームは比較的安価に済ませることができるのでおすすめです。
汚れが目立つ場所の壁紙だけを新品に張り替えておくだけでも、家をきれいに見せる効果が期待できます。

【 まとめ 】
不動産の査定額に最も関係するのは築年数です。
したがって、築年数が経過している物件の場合、リフォームが不動産の価値を引き上げることはほとんどありません。
売却前のリフォームをお考えの場合、まずは不動産会社に相談してみる事をおすすめします。

売却前のリフォームは早期売却の可能性を高めるものの、費用対効果を考えた場合、得策とは言えません。
ハウスクリーニングなど費用をあまりかけない方法で住まいをキレイに見せることに力を入れるとともに、内覧時の対応
などで好感度を上げるよう工夫していきましょう。

当社は館山・南房総・鴨川を中心に不動産取引のサポートをしております。
館山・南房総・鴨川における不動産売却、マンション売却、土地売却、山売却はお任せください。
また、リゾート物件、田舎暮らし物件など館山・南房総・鴨川で不動産購入をご検討の方もお気軽に
安房リゾートまでご相談下さい。

法定相続人がいないと遺産はどうなるのか

法定相続人がいないと遺産はどうなる？
亡くなった人に相続人がいない場合、その遺産は最終的には国庫に帰属します。
しかし、実際にすべての遺産が処理されるまでには、さまざまな手続きを踏まなければなりません。

法定相続人が不在とはどんな状態なのか。
被相続人（亡くなった人）の財産を相続する人がいない状態のことを「相続人不在」といいます。
民法で決められた法定相続人がいない場合と、いたとしても何らかの事情で相続しない、もしくはできない場合があります。

法定相続人がいないケース
法定相続人とは、民法で定められた相続人のことで、第一順位から第三順位まで優先順位が決められています。

第一順位
　　配偶者と子や孫などの直系卑属

第二順位
　　父母や祖父母などの直系尊属

第三順位
　　兄弟姉妹（または甥・姪）

上位順位の相続人が相続放棄などをしない限り、下位順位の相続人に相続権はありません。

被相続人の親族に、配偶者・子（または孫）・父母（または祖父母）・兄弟姉妹（または甥・姪）がいない場合は、法定相続人
不在の状態です。

法定相続人が相続を放棄するケース
法定相続人がいる場合でも、相続人全員が相続を放棄すると、法定相続人不在とみなされます。

相続とは、被相続人の財産および一切の権利・義務を受け継ぐことであり、相続人は
財産だけでなく借金などの負債も引き継がなければいけません。被相続人の負債額が財産よりも
大きい場合などは、法定相続人が相続を放棄することがあります。

相続財産管理人
通常の相続であれば、遺産を管理したり、債務（借金など）の支払いは相続人が行います。
しかし、相続人が不在の場合は、放置するとだれも遺産を管理せず、債権者への支払いも滞ってしまいます。

相続財産管理人は、相続人に代わって遺産の管理や債務の精算、清算後に残った財産を処分する手続きを行います。

遺言書によって指定された人や、被相続人と特別な縁故があった人（特別縁故者）がいる場合は、その人に財産を分与します。
特別縁故者がいない場合や、分与しきれなかった財産がある場合、最終的に遺産は国のものになります。

相続人不在の不動産
相続人が不在の不動産はどのように扱われるのでしょうか。

固定資産税について
固定資産税の請求は、その年の1月1日に登記簿に記載されている所有者に対して行われます。
登記名義人が亡くなっている場合は、その相続人が支払います。

相続財産管理人がいる場合は、相続財産の中から支払われ、税額は遺産を維持するための経費とみなされます。

登記について
相続人が見つからず相続財産管理人が選定されると、まず、「相続人不存在による登記名義人表示変更登記」が行われます。相続財産管理人による管理期間は13カ月にわたるため、その間の連絡先として所有者の名義を変更します。

これは所有権移転登記ではなく、あくまで相続財産管理のための名義変更登記です。そのため、被相続人が相続人不在で死亡したことを証する情報を添付しなければなりません。

相続人の不在が確定し、不動産が特別縁故者に分与された場合は、特別縁故者本人が所有権移転登記の手続きを行います。

マンションの管理費・修繕積立金について
マンションの管理費や修繕積立金は毎月の支払いがありますが、所有者が亡くなった後は相続人が支払い義務を負います。相続人が不在で相続財産管理人がいる場合は、遺産管理の経費として遺産の中から支払います。

被相続人が生前管理費・修繕積立金が滞納していた場合、管理組合が債権があることの申し出を行い、一定の遺産を処分して精算されます。

まとめ

相続は早めの対策が重要です。
亡くなった人に相続人がいない場合、財産が国庫に帰属するまでには早くても13カ月もの期間がかかります。
不動産がある場合は、いったん相続財産管理人に名義が変更されるなど、手続きも煩雑になります。

「おひとりさま」の終活として、不動産はできるだけ現金化しておくこと、遺言書を作成しておくことで、大切な人へ
スムーズに遺贈できます。

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連絡が取れない相続人がいる

■相続手続には相続人全員の協力が必要

生前から付き合いがなく、住所も電話番号も分からず、連絡がとれない相続人がいることはよくあります。

例えば、亡くなられた方にお子さんがいなくて長年行き来のない兄弟姉妹（甥姪）が相続人になる場合など
音信不通などのケースに多く見受けられます。

たとえ、疎遠でも会ったことがなくても相続人である以上、相続手続に協力してもらえないといつまでたっても
相続手続は完了できません。

■現住所の調査

戸籍を調査して、連絡の取れない相続人がいた場合の対応方法としては、まず最初に連絡のとれない
相続人の本籍地の役所で「戸籍の附票」を取得します。
「戸籍の附票」には住民票上の住所が記載されている為、現在の住所を把握することができます。

■現在の住所が把握できたら手紙を送る

最初の手紙の内容としては、被相続人が亡くなったこと、貴方が相続人にあたることなどを説明し
（相続関係を記した相続関係説明図も送る）、相続手続にご協力お願いできるか確認します。

相続人の方が高齢の場合は、専門用語はなるべく避け、分かりやすく、かつ丁寧な文章になるよう注意が必要です。

相手方から連絡しやすいようにこちらの電話番号を記載するのはもちろんのこと、相手方の電話番号も
把握できるようしておくため、連絡先を記載してもらえるような用紙を同封し、返信用の封筒を入れておくのも有効な方法です。

■まとめ

ある程度の時間や手間はかかりますが、普段からつきあいがなく連絡の取れない相続人に対しては、このように
段階を踏んで協力を依頼する方法をとることにより、無駄な感情的対立を回避することができます。

多少面倒でも、結果的にはスムーズな相続手続きへの一番の近道かもしれません。

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不動産の相続でよくあるトラブルとは？

不動産の相続を含め、遺産を相続する際にトラブルが発生することは珍しくありません。
もし困ったことになった場合も、似たような事例を把握しておくことで対策ができます。
今回は不動産でよくあるトラブルについてご紹介いたします。

■相続人が複数いるケースの問題と解決策

「相続人が何人もいて、話し合いをしても全然まとまりません！」それはよくあるケースです。

・他の相続人と意見が異なる

相続人が多いほど、意見の食い違いが発生する可能性が高くなります。

相続人同士の意見の食い違いを防ぐには、遺言書が効果的です。
財産の配分などについて明記しておくことで、相続人同士のトラブルを防いで相続をスムーズに行えます。

・不動産は1つだが相続人で平等に分けたい

1つの不動産を複数の相続人で平等に分けたい場合、「共有分割」「代償分割」「換価分割」の3つの方法があります。

＜共有分割＞

共有分割とは、1つの不動産を相続人全員で共有する方法です。

一見、平等にも思える方法ですが、相続した土地に新しく家を建てたい場合や、既存の建物を取り壊したい場合は
所有者全員の同意が必要となります。同意が得られない場合、相続した土地や不動産を活用できません。
固定資産税についても代表者がまとめて支払う必要があるため、支払わない相続人がいるとトラブルにつながります。

＜代償分割＞

代償分割とは、特定の相続人1人が不動産を相続する方法です。
不動産を相続した相続人は、他の相続人に代償金や一定の財産を交付します。

代償分割は、受け取る財産額が公平となるメリットがあります。
代償分割は主に、被相続人と同居していた相続人が住み続ける場合や、事業用不動産を相続する場合などに利用されます。

＜換価分割＞

換価分割とは、不動産を売却し、出た利益分を相続人で分割する方法です。
換価分割は代償金等の準備もいらず、実際に売却で得た金額を分けるので、不動産の評価額で争わないことがメリットです。
一方で、買い手が見つからないと分割は出来ません。

・遺産分割協議後に遺言書が見つかった

遺産分割協議後に遺言書が見つかった場合、協議後であっても遺言書が優先されることが多いです。

そのため、遺産分割協議で話し合った内容と遺言書に記載されている内容が異なる場合、遺言書が有利になることがあります。
しかしながら、法的には協議の内容をそのまま維持することが可能なこともあります。

・法定相続人が認知症

法定相続人が認知症である場合、遺産分割協議に参加できません。

この場合、家庭裁判所へ申し立てを行い、成年後見人を選任してもらいます。
そして、選任された成年後見は認知症の法定相続人に代わり、他の法定相続人と遺産分割協議を行います。

■相続人以外が問題となっているケースと解決策

住む予定がない不動産の相続や、不動産の名義人変更ができていない場合など、相続人以外が問題となっているケースでは、
どのような対応をすればよいのでしょうか。

・住む予定がない不動産の相続

相続した不動産に住む予定がなく空き家になる場合、放置してしまうと倒壊や崩壊の恐れがあるため
周辺住民への迷惑やトラブルに発展しかねません。

住む予定がない不動産は、管理会社へ管理委託したり賃貸として貸し出したりするなどの適切な対応をするようにしましょう。

不動産の手放し方を事前に話し合うことで、トラブルを防ぐことにつながります。

・不動産の名義人変更ができていない場合

いざ相続が発生し、不動産の登記を確認した際、被相続人の前の代から名義変更されていない場合があります。
不動産の名義変更は義務ではないため、放置されがちですが、第三者に相続した
不動産を自分のものだと証明するためには、名義変更の手続きを行う必要があります。

名義変更ができていない場合、自身で行うと膨大な時間と手間がかかるため、弁護士や司法書士などの専門家に
依頼するのが一般的です。相続が発生する前に1度名義を確認しておくと安心ですね。

■まとめ

不動産相続のトラブルは、事前に防ぐことが可能です。
家族に年配の方や病気の方がいる場合は、事前に相続について話し合っておくと良いですね。
万が一トラブルが発生した場合は、弁護士や司法書士に相談し、円滑に相続手続きを進めることをお勧めいたします。

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遺産相続手続きは自分でできる？

1.やってみて初めて分かる！遺産相続手続きの大変さ

市役所で戸籍と住民票と印鑑証明書を取得して、役所の担当者から言われるままに
市民課、保険課、年金課、と色々な部署回り、、、

年金は市役所と別の場所へ行く場合もあるので、その場合はさらに足をのばさなければなりません。

公共料金も変更しないと、生命保険も請求しないと、カードも解約して、携帯電話もショップへ行って手続きして、銀行も
解約しないといけないし、そうだ車もあった！ と、やるべきことが山積です。

2.手続きのひとつひとつは難しい作業ではなく、取り組み次第でだれでも対応できます。

それの何が大変かと言いますと、現在の日本の遺産相続の現場では、ご遺族の代表者が先頭にたって、各手続き機関へひとつずつ足を運び、または電話をして、故人が亡くなったことと、自分が相続人であることを、説明をしなければならない点かとおもいます。

今は個人情報の保護も厳しいので、こちらの身分をきちんと説明して、なおかつ公的書類で証明して、そこでやっと、各機関の担当者が話を聞いてくれるケースが多いです。

繰り返しになりますが、個々の手続きはとくに難しい訳ではありません。
ただ、それがいくつも重なるうちに、だんだんと疲労感が蓄積されていきます。

機関の担当者によっては態度が横柄な方もいらっしゃいますし、物わかりの悪い方もいらっしゃいます。相手の言うがままに対応しているのに、書類にミスがあり、後日もう一度来てくださいと平然と言われることもよくあります。

そして各機関ごとに、記入するべき書類がありますので、それらを収集して相続人全員の署名捺印をそろえ、再度、足を運んだり、郵便で送付したりして書類を提出し、手続きが進むことになります。

書き損じや添付書類の不備があるときは、補正が必要になりますが、
何より各機関の書類を準備するうちに書類が散乱し、混乱してしまうことが日常的におこります。

忌引き休暇のうちにやってしまおうと段取りよく準備をすすめても、各機関の書類が数日後にだんだんと郵送で届き始め、今度はそれを開封して内容を読み理解して、記入押印と添付書類の準備をします。

その書類の量に、圧倒され、疲弊してしまうのです。

3.専門的な知識が必要な場面も、結構あります
各機関の担当者は、遺産相続の法律に精通していないことがほとんどです。自分でお手続きを進める場合も
ご自身が専門家ではないとなりますと、分からない者同士でやりとりを重ねることにもなりかねません。

その書類が適正かどうか、自分で判断ができなければ相手の言う通りに対応するしかないため、
不備を指摘されて手間をかけて修正しても、実は不備ではなく、修正の必要はなかったということもあります。

ようやく手続きを終えても、今度は遺産分割をどうすればいいのか、という問題もあります。

4.自分でできるのは、時間に余裕があり、相続人全員との密な連絡がとれる方
このような方は、ストレスなくご自分で遺産相続のお手続きを進めることができると思われます。

相続となりますと関係者と密接な連絡を取る機会が多く各種手続きに時間を取られます。
しかし、多くの方は何らかのご事情で、やってられない、というのがご心情であるとおもいます。

上記の為、相続の手続きは各専門家にお任せすることをお勧めいたします。

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