2022年06月の記事一覧｜館山の安房リゾート　不動産ブログ｜株式会社安房リゾート

こんにちは！安房リゾートです。

不動産の売買、相続などで不動産を取得したり、手放したりする際には必ず登記が関わってきます。

この不動産登記とはいったい何のことでしょうか。

登記とは何か

そもそも登記とは不動産だけでなく、個人、法人、債権などの権利関係を登録し、公示するための制度です。

不動産の場面で出てくるのは、登記の中でも不動産登記です。

不動産登記とは、ある土地や建物について、どんな土地、建物なのか、誰がどういった権利を持っているのかの情報を登録し、証明する制度です。

法務省のHPでは下記のように解説しています。

“不動産登記は、わたしたちの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載し、これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

”どのような時に登記するのか”

さまざまな登記がありますが、一般的なものをご紹介します。

・不動産を取得した

• 購入、相続⇒権利が自分に移ったことを示す登記　（所有権移転登記）
• 新しく建物を建てた、未登記の建物を購入した⇒新しく登記簿を作り、所有権を設定する登記
• （建物の表題登記）（所有権の保存登記）
  

・住宅ローンを組んだ　/　住宅ローンを完済した　

• ローンなどで借り入れをした⇒担保に土地や建物といった不動産を設定した場合、対象の不動産に抵当がついていることを
  設定する登記　(抵当権設定登記）
  
• ローンの支払いが終わった⇒不動産に設定されている抵当権を削除する登記　(抵当権抹消登記）

・建物を取り壊した　

建物を新しく建てたときだけでなく、建物を取り壊した場合にも、その建物が無くなったことを登記します。（建物滅失登記）

 ”登記をするには”

登記は不動産の所在地を管轄する法務局で行います。

自分で手続きすることもできますが、不動産の名義変更の手続き(所有権移転登記）などは必要書類も多く大変なので、司法書士に依頼するのが一般的です。

さらに詳しく知りたい方はこちらもご覧ください！！
↓　↓　↓

• 法務省ＨP 不動産登記について：http://www.moj.go.jp/MINJI/fudousantouki.html

館山、南房総、鴨川で不動産購入、不動産売却をお考えの方は、安房リゾートへ♪

こんにちは！安房リゾートです。
本日は、実際に物件を購入される際の流れについてお話させていただきます。

１．物件見学（案内）の予約
現地のご見学を希望の場合は事前に予約をお願いいたします。
(当日の予約状況によってはご予約なしでもご案内できる場合がございます)
中古物件については入居中の場合もございますので、所有者様との日程調整も必要となります。
県外のお客様につきましては当日の交通状況や公共交通機関の空席状況を確認していただくとと尚良いかと思われます。


２．物件見学（内覧）

ご見学はご家族一緒が望ましいとおもわれます。実際に物件を内覧し
それぞれの生活を想像してみましょう。
物件の資料を基に不動産のプロが詳しくご説明いたします。

３．銀行へ仮審査申し込み

ご購入を検討される方でローンをご利用される場合は
銀行のローンセンターへ事前にご相談ください。
また購入にかかる諸費用明細書を事前に作成しお渡しいたします。

４．購入申込書の提出

購入申込書は契約の意思を文書で表しするもので、お客様に署名捺印いただきます。
それをもって売主様と契約の交渉をいたします。

なお、購入申込書は売買契約の締結及び商談の優先交渉を約束するものではございません。
申込みの条件によって商談の優先順位が変わることがあります。

購入申込書の有効期限は原則10日間で
その期間内に契約に至らなかった場合は申込みの効力は消滅いたします。

県外のお客様につきましても、原則的には購入申込書を提出後、
有効期限内にご契約に至らなかった場合、申込みの効力は
消滅いたしますのでご了承願います。

なお、申込金は売買契約に至らなかった場合は、全額返金されます。

５．重要事項説明、売買契約

金額や諸条件等、お互いに条件が一致しましたら
売買契約の準備をいたします。

重要事項説明、売買契約は事前に控えをお渡ししご説明いたします。

売買契約はとても重要な取引です。

売主様、買主様の日程を確認しながら日取りを決めていきます。
当日は売買契約書に貼付する収入印紙、ご印鑑、身分証明書（運転免許証、保険証等）、

仲介手数料の半金などが必要になります。

詳細は事前にご説明いたします。

６．ローンのお申し込み

契約前にあらかじめ銀行に仮申し込みしていても
ローンの正式申し込みには、売買契約書の原本が必要です。

それから金融機関による本審査が始まります。

ローンが指定期日までに承認されなかった場合には、
ローン特約を付加することにより売買契約を解除することができます。

７．残金決済、物件のお引渡し

売買代金の残り （売買金額から手付金、中間金を差し引いた金額） をお支払いと
残金決済と同時に司法書士立会いで所有権移転登記申請の手続きを行います。

買主様がローンをご利用の場合はその銀行で行います。
諸費用 （固定資産税・管理費・修繕積立金など） の清算や登記料、仲介手数料残金の支払いなどを行ない、
鍵のお引渡しなどを行います。

これで一連の取引が完了です。

権利証（登記識別情報）は約１週間前後で出来ます。

残金決済、物件のお引渡しもスムーズに行くよう事前に詳しくご説明いたします。

８．お引越し

いよいよお引渡しです。

購入した不動産の鍵(シリンダー)の交換は防犯上、お客さまご自身でお願いしております。

お引渡し後に気になる点がございましたら連絡ください。

「ご契約からお引渡しまで安心して取引ができるよう、不動産のプロが責任を持って行います」

館山、南房総、鴨川で不動産購入、不動産売却をお考えの方は、安房リゾートへ♪

平屋が売れにくいと言われるのは平屋におけるデメリットの部分が原因です。

まず、平屋とは階段がなく、ワンフロア全体に居住スペースが収まっている建物です。
そのため、家族の人数が多い世帯には広大な敷地面積が必要になること、平屋の建物は2階建てよりも坪単価が高くなりがちなために敬遠されています。
また、平屋は外からの視線が入りやすいためにプライバシーの確保が難しい点や、防犯上のリスクが高い点もデメリットです。

しかしその一方で、平家のニーズも高まりつつあります。
階段がないので高齢者にとって住みやすい家です。

館山、南房総地域では、高齢者の増加やセカンドライフの移住として、ワンフロアに居住スペースが収まり家族とのコミュニケーションがとりやすい平屋が人気です！

このように平屋の魅力が見直されつつあるので、平屋へのニーズも高まっていると考えられます。

館山、南房総、鴨川で不動産売却・不動産購入をお考えの方は安房リゾートへお気軽にご相談ください♬

相談、査定無料です！

不動産売却を検討しているとき、所有する物件がいくらで売れるのか気になるのではないでしょうか。
そんなとき固定資産税評価額がわかれば、取引相場を調べられることがあります。

そこで本日は、固定資産税評価額とはどのようなものなのか、計算方法や種類について確認していきましょう。

不動産売却における固定資産税評価額とは？

不動産売却でも重要となる固定資産税とは、毎年1月1日時点における不動産の所有者に課せられる税金のことです。
そして固定資産税評価額とは、土地・建物に対する固定資産税の評価額を意味し、評価額は3年に1度見直されます。
また固定資産税のほかにも不動産所得税、登録免許税、都市計画税の計算に用いられています。

固定資産税評価額の確認方法
不動産の所有者には、固定資産税の納税通知書が送付されます。

そのなかにある、課税標準額の欄で確認できます。
課税標準額とは税額計算の基準となる金額で、基本的には固定資産税評価額と同額です。
ただし課税標準額に特例措置や調整措置が適用されると、低くなることがある点に注意してください。

不動産売却で固定資産税評価額を計算する方法

固定資産税評価額は、固定資産税額から計算することが可能です。
固定資産税評価額＝固定資産税額÷税率（標準税率1.4％）
不動産売却では、1年の途中で売却したとしても固定資産税は1月1日時点の所有者に請求されます。
そのため買主との間で、固定資産税を精算しなければなりません。
そんなときも固定資産税評価額から、簡単に計算できます。

まとめ

不動産売却時に確認しておきたい、固定資産税評価額についてご紹際の取引金額と異なるものの、目安の
売買金額を知りたいときに便利な数値です。
さらに具体的な販売価格は、不動産会社の査定を利用すれば調べられます。

館山、南房総市、鴨川で不動産売却・査定をするなら安房リゾートへ♪

こんにちは！安房リゾートです♪

本日は、不動産売却時に気を付けるべきことについてお話します。

不動産売却で気を付けなければならないトラブルとして、契約不適合による売主の担保責任を知っておく必要あがります。
これは館山・南房総に限ったことではありません！

これは、売却した土地・建物の種類、品質または数量に関して契約内容に適合しないときに売主が
買主に対して負う責任のことです。

建物であれば、経年変化による劣化現象とは別に、「雨漏り」「給排水管の故障」
「結露等による木部の腐食」「不同沈下による傾き」「シロアリの害」等の欠陥。

土地については、説明した土地境界の位置が間違っていて、面積が契約時と
異なってしまった等です。

引渡し後に欠陥が見つかった場合は、民法562～564条による契約不適合責任を負い、修復や減額等の請求を
されることがあります。

知っている不具合は事前に買主に告げておくことが大事です。または、契約条件として、売主の責任を免責にする事も
出来ますので、まずはお気軽にご相談ください。

館山、南房総、鴨川で不動産の購入・不動産売却をお考えの方は、安房リゾートまでお気軽にお問合せ下さい(^^)/

こんにちは！安房リゾートです。

先日、有難いことに、両親から土地を相続したものの特に活用する予定がない場合、どのようにすればよいのでしょうか。
という質問をいただきました。

そこで本日は、同じお悩みをお持ちの方へ少しだけお話しさせていただきます。

不動産は保有するだけでも固定資産税がかかるため、活用する予定がないのであれば売却するのもひとつの選択肢です。
一定期間内の売却であれば、税金の特別控除が受けられるため、売却するのであればその期間内にしましょう。


そこで今回は、相続した土地をすぐに売却すると受けることができる特例を2つ紹介します。

〇相続した土地をすぐに売却すると特例が受けられる
「取得費加算の特例」と「空き家の3,000万円特別控除」の2つを紹介します。

① 取得費加算の特例
取得費加算の特例は、相続財産を譲渡した場合の取得費に関する特例です。
不動産（土地・建物）や株式などの財産を第三者に譲渡した場合、その譲渡所得に対して所得税が発生します。
この譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得や譲渡にかかった費用を差し引いて計算します。
相続で取得した不動産や株式などの財産を一定期間以内に譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を取得費に加算できます。
取得費が増えると譲渡所得は下がるため、不動産譲渡にかかる譲渡所得税を節税できます。


この特例の適用要件は以下のとおりです。

• 相続や遺贈により財産を取得した者であること
• その財産を取得した人に相続税が課税されていること
• その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
つまり、相続した土地を3年以内に売却することで受けられる特例のため、手続きなどにかかる期間を想定して早めに
行動することが大切です。

※さらに詳しく知りたい方は、国税庁のページをご確認ください。

② 空き家の3,000万円特別控除
土地を相続した際、親が住んでいた家が建っているケースもあるでしょう。
空き家の3,000万円特別控除は、被相続人の居住用財産（空き家）を売った時に受けられる特例です。
被相続人が居住していた家屋や土地を売却する場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。
この特例を利用すれば、不動産の譲渡で利益が出たとしても、実質3,000万円はなかったことにできるため、節税効果は
大きいといえます。


ただし、この特例には各種要件が必要になります。

たとえば家屋を譲渡した場合、特例の対象となるためには相続の開始直前において被相続人が居住しており、かつ次の
3つの要件すべてに当てはまる必要があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと
• 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

また、売却の期間も以下のように制限があります。

• 平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間の売却であること
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

※そのほかにも細かい要件があるため、国税庁のページをご確認ください。

現物である土地は分割するのが困難なため、活用する見込みがないのであれば売却することがおすすめです。
土地などの不動産を相続した場合はまず、自身の状況に合わせた提案を行ってくれる、信頼できる不動産会社に
相談してみましょう。

館山、南房総、鴨川で相続した土地の売却・不動産売却をお考えの方は、お気軽にお問合せ下さい。

こんにちは！安房リゾートです。

築年数が古く、さらに長年空き家の家を売るとき、売却のためにリフォームを考える人は少なくありません。

そこで、本日は空き家を売るときにリフォームするメリット・デメリット、について
わかりやすく説明します。

① ”そもそもリフォームにはどのくらい費用がかかるの？”

1.リフォームにかかる費用は、「どの程度リフォームするか」という範囲によって大きく異なります。

たとえば、「リビングの壁紙だけ」「トイレの便器を交換するだけ」などの簡易なリフォームなら、10万円前後と
比較的手軽にリフォームができます。

しかし、水回りの設備を全部交換する、フローリングを張替える、外壁を直すなど、住まい全体にリフォーム範囲が及ぶと
数百万円の費用がかかります。また、選ぶ機器や素材のグレードなどによってでも数万円から数十万円差が出るケースもあります。

リフォーム箇所 相場価格

1.壁紙交換            1千円/㎡
2.床材張り替え      1～7万円/畳
3.トイレ               20～50万円
4.キッチン            50～150万円
5.お風呂               50～150万円
6.洗面所               20～50万円
7.外壁                  50～350万円
8.耐震補強・改修   100～200万円

リフォームしてから空き家を売ろうと考えているなら、まずはおおよその価格を知ることが大切です。
見積もりを依頼して、リフォーム費用の相場を把握しつつ、リフォームすべきかを検討したほうがよいでしょう。   

② ”リフォームして空き家を売るメリット”

１．物件の印象がよくなることで売却が有利になる

見た目が新しくなった写真をインターネットなどの広告に掲載できるので、「これだったら見に行きたい」
と買い手に思わせることもできます。内覧数が多いほど家は売れやすくなる傾向にあるため、
それだけ早くの売却に期待ができます。

2.買い手がすぐに住むことができる

リフォーム済みであれば「気に入ったらすぐに住める」というのも、買い手側からするとメリットになることもあります。

中古物件の購入では、リフォームしてから住むという方も多いですが、リフォームには最低でも約1ヶ月ほど
かかってしまうため実際に住めるのは工事が終わってからとなってしまいます
。

「◯◯月までに引っ越ししないといけない」という買い手の方もいるため、「リフォーム済物件」であることを
アピールすれば、このようなニーズを持っている購入希望者にとっては理想的な物件です。

③ ”リフォームして空き家を売るデメリット"

1.リノベーションしたい買主にとっては対象外になる

「急に転勤が決まって家を探している」など、すぐにでも住みたい人であれば、すぐに生活がスタートできる
リフォーム済の物件は魅力的です。それに、汚い家よりも綺麗な方が売りやすさは勝っています。

ただ、「価格を抑えて購入し、自分好みにリフォームしたい」という気持ちで中古住宅を購入する人も近年増えてきています。
そのため、リフォームされた物件の時点で、購入の対象外になる可能性もあります。

2.リフォームしたから高く売れるとは限らない

「リフォームにかかった費用分、高く売り出そう」と考えるのは普通のことです。
数十万円からときには数百万円もかかるリフォーム工事です。それをすべて上乗せして売ろうとすると、
元の価格設定によっては「高すぎる」と敬遠されることもあります。

例えば、2,000万円で売ろうと思っている空き家に、300万円ものリフォーム費用をかけたとします。それをプラスすると2,300万円という価格になりますよね。ただ、そもそも1,800万円程度が相場価格の家だとすると、かなり高い印象になってしまいます。

リフォームして、価格を高めに設定するよりも、リフォームしない分、価格を安くして売る方が、相場よりも安いため
買い手に注目されやすくなるでしょう。

④ ”物件の魅力を高めるのはリフォームだけではない”

1.ハウスクリーニングでも十分印象はアップする

まず、おすすめしたいのは「ハウスクリーニング」です。

ハウスクリーニングとは、専門業者がお家の清掃をしてくれるサービスです。リフォームのように
物件の査定額に直接影響するものではありませんが、内覧時、購入検討者に与える印象が大幅にアップします。

特に、キッチン、お風呂、トイレ、洗面所などの水回りだけでも汚れているのであればハウスクリーニングしておくべきです。
水回りは、内覧時に厳しくチェックされる箇所でもあり、ここが清潔であるだけでも売却につながる可能性が高まるからです。

ハウスクリーニング箇所 相場価格

キッチン     15～20万円
お風呂        13～18万円
トイレ        6,000～9,000円
洗面所        7,500～1万円

ハウスクリーニングはリフォームと比べると安いので、費用負担を抑えつつ、高い効果が得られます。

また、大掛かりなリフォームとなると1ヶ月ほどかかるのでその分、売却が遅れますが、ハウスクリーニングは
1日あれば済むというところもおすすめする点です。

⑤ ”まとめ”

傷みが激しい空き家であったり、築年数の古い空き家を売ろうと考えている人は「リフォームして売ること」を検討
するかもしれません。

ただ、リフォームした後に「余計に売れにくくなった」「お金がもったいなかった」と後悔しては意味がありません。

まずは、最初に「このまま売るならいくら？」という空き家の現状の相場価格をチェックすることをおすすめします。

また、空き家の状態によっては「部分的に直した方がいい」ということもあります。
例えば、壁紙はそれほど費用がかからないため、壁紙だけ変えるだけで、少しの費用負担で売れやすくなることもあります。

ご自身で悩みを抱え込まず、一緒に活用方法を考えていきましょう。

館山、南房総、鴨川で空き家・不動産売却・活用をお考えの方は、お気軽にお問合せ下さい。

こんにちは！安房リゾートです。

最近農地の売却のお話をよくいただくので、少しおはなしさせていただきます♬

2022年問題とは、生産緑地として指定されている農地が2022年に一斉に売却されることで、土地価格が暴落する可能性が高いと危惧されている問題のことです。
そもそも生産緑地とは、農地の保全を目的とする「生産緑地法」によって、1992年に指定された土地のことで、30年間の営農義務が課せられています。
その間は固定資産税や相続税の優遇措置が受けられることになっていますが、30年が経過すると税制上の優遇は受けられなくなってしまいます。
そして生産緑地法の創設から30年を迎える2022年は、多くの農地が生産緑地の指定から解除され、優遇期間も終了します。
そのため、指定解除にともなって所有者が土地を売却し、市場では大量の土地があふれるという事態が予想されています。

遅かれ早かれ農地や不動産の売却を考えている方は、2022年問題の対処法として思い切って早めの売却を決断することが大切です。

特定生産緑地制度はありますが、いずれにしても有限です。

日本経済新聞によると、2021年5月29日で8割の生産緑地が特定生産緑地として指定されているといいます。

しかし、月日がたてばまた同じような問題が浮かび上がり、ますます売却のタイミングを逃してしまうかもしれません。

損をしないために、土地価格が下落する前に売却してしまうことが賢明です。

売却をお急ぎではない方も、日ごろから土地の価格をチェックしたり、不動産を査定してもらったりして売却のタイミングを逃さないように情報収集して、あなたの土地や建物とゆう大事な財産を守りましょう♬

館山、南房総、鴨川で農地・不動産売却をお考えの方は、お気軽にお問合せ下さい。