館山・南房総 ／ 不動産売却 離婚時の住宅ローンについて｜館山の安房リゾート　不動産ブログ｜株式会社安房リゾート

「住宅ローン」を借りて家を購入したり、建築したりする方は多くいらっしゃいます。
しかし、共に住んでいた夫婦が「離婚」に至ることも多いのが現状です。

離婚するにあたって、「家の住宅ローンはどうなるのか」「名義変更は必要なのか」「住宅ローンの借り換えはできるのか」と
不安に思う方も多いでしょう。
そこで今回は、離婚した場合に住宅ローンの名義変更が必要になるケースや、住宅ローン借り換えの注意点などについて
解説していきます。

1．住宅ローンの名義変更が必要なケース

離婚のパターンによっては住宅ローンの名義変更が必要なケースがあります。ここでは2つご紹介します。

①住宅ローンの支払者が変更になる場合
住宅ローンの支払者が変更になるなら、住宅ローンの名義変更も必要になります。
名義変更をする場合、住宅ローンを借りている金融機関にすべての残債を返済し、新しく名義人となる方が融資審査を受けて
住宅ローンを借りなければなりません。
しかし、住宅ローン返済が残っている段階での名義変更は金融機関が認めてくれないことも多いです。
住宅ローンの返済中に離婚をする場合、今後の住宅ローンの返済計画などを金融機関と詳しく話し合うようにしましょう。

②住宅ローンの名義人が家を出る場合
住宅ローンの名義人が家を出る場合にも、新たに住む人への名義変更が必要なケースがあります。
なぜなら、住宅ローンは「住宅ローン名義人が購入する家に居住すること」を条件に金融機関がお金を貸し付けるものだからです。
住宅ローン名義人が離婚して家に住まなくなると、契約違反としてローンの一括返済を請求される恐れもあります。
「家に住む人が新たに住宅ローンを組む」という方法がとれるかどうか、一度金融機関に相談してみましょう。
収入が安定していて一定の返済能力があれば、融資を受けられる可能性が高いです。

2．住宅ローン借り換えの注意点
離婚で住宅ローンを借り換えるときには様々な注意点があります。
ここで紹介する3つのポイントをしっかり押さえておきましょう。

①諸費用がかかる
住宅ローンを借り換える場合、以下のような「諸費用」がかかります。
・印紙税
・保証料
・融資手数料
・登録免許税

金融機関によっては諸費用を住宅ローンの中に含めることができますが、現金支払いが必要な場合もあります。
「住宅ローン借り換えには費用が必要になる」と認識しておきましょう。

②借り換え審査が必要
住宅ローン借り換えの際には、再度金融機関の審査が必要になります。
そのときに借り換え審査に通らない恐れも。審査に通るには、

・住宅ローンの借り入れ金額が返済能力に適しているか
・住宅の担保としての評価が低下していないか
・新しい名義人の信用情報に問題がないか
・新しい名義人の収入が安定しているか

などが条件となります。

結婚から数十年経って離婚する場合、長く住んだ住宅の担保評価は下がってしまっているケースがほとんど。
そうなると個人の年収や信用情報を厳しく見られるので、注意が必要です。

③借入条件が悪くなる場合も

住宅ローン借り換えの審査は厳しいため、金利や団体信用生命保険などの保証条件が悪くなる恐れがあります。

とはいえ、離婚をして今の家に住み続けるためには、借り換えをすることが最優先になりますよね。借り換えが厳しいなかで
「借り換えができる金融機関を探して契約をすること」を第一に考えましょう。

3．住宅ローン借り換えの流れ
ここでは、離婚による住宅ローン借り換えの流れを解説いたします。

①借り換え先の金融機関を選ぶ

まず、借り換え先の金融機関を選びます。このとき、できるだけ多くの金融機関を比較することが大切です。

住宅ローンの借り換えには諸費用がかかりますし、条件が悪くなる場合もあります。借り換えの審査は厳しくなるため
審査に落ちてしまうことも想定して、比較しながらいくつかの金融機関に絞っていきましょう。

②住宅ローンの仮審査

金融機関をしぼったら、住宅ローンの仮審査を行います。

住宅ローンの仮審査には

・免許証
・健康保険証
・収入証明書
・マイナンバーカード
・土地、建物の登記簿謄本

・確定申告書（個人事業主の場合）

などの書類が必要なので、準備しておきましょう。

③住宅ローンの本審査

住宅ローンの仮審査に通過したら、次はいよいよ本審査です。
本審査では、本人確認書類や、物件に関する細かい書類の提出を求められます。

本審査の前に、不足がないかしっかりチェックしておきましょう。
書類に不備があったり提出書類が足りなかったりすると審査が長引く恐れがあるため、準備が大切です。

④住宅ローン契約を行い融資実行

本審査に通過したら、借り換え先の金融機関で住宅ローン契約を結び、融資実行となります。

ここで注意したいのが、「金融機関との契約が終わればすべて完了」というわけではなく、手続きを踏む
必要があるということです。

手順1：新しい住宅ローンの融資が実行される前に、以前の住宅ローンを完済
手順2：借り換え前の金融機関が抵当権を抹消し、書類を発行
手順3：司法書士に書類を提出、抵当権の再設定を実施
手順4：借り換え完了

スムーズな手続きのために大切なことは、金融機関とのマメな連絡です。
融資実行日が近づけば近づくほど慌ててしまいがちなので、細かい日程調整や書類の準備などは
なるべく早く済ませておきましょう。

4．売却を視野に入れて家の売却額を知っておこう

「家を売却するかしないかは、今の段階ではわからない！」という方も多いかもしれません。
ですが、将来的な家の売却を視野に入れて、今のうちに売却額を知っておくことをおすすめします。

①複数の不動産会社に査定依頼をする

「住宅ローンの借り換えを検討したけれど、収入面で審査に通らなかった……」ということもあるでしょう。
借り換えが不可能な場合には、家を売却することも視野に入れてみてください。

まずは、家がいくらで売れるのかを把握しておくことが大切です。
家の売却のプロである不動産会社に家の「売却査定依頼」を行いましょう。

②離婚に詳しい弁護士と提携している不動産会社を選ぶ

複数の不動産会社から査定見積もりが届いたら、売却をお願いする不動産会社を選びましょう。

どの会社に決めればよいかわからないときには

・周辺相場や事例地などのデータをもとにしっかりと査定額を出している会社
・担当者が家の売却に詳しく、信頼できるかどうか
などを選ぶ基準にしてくださいね。

5．まとめ
今回は、離婚時の住宅ローンの借入方法や借り換えの注意点を解説しました。

住宅ローンの名義変更をする場合は審査が厳しいのが現実で、金融機関にお願いをしても借り換えが難しいことも。
また、金融機関との細かい打ち合わせや、住宅ローンの仕組みを把握しておくことが必要になります。

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