館山の安房リゾート　不動産ブログ,株式会社安房リゾート

離婚の際には、さまざまな手続きや財産分与など、その先に考えなければいけないことも多くあります。
住宅問題も必ずと言っていいほど心配になると思います。

今回は離婚に際して、ご夫婦の生活の基盤でもあった住宅に対してどのように対処すべきなのかについてご紹介します。

1.離婚が決まった際にすべきこと

まず離婚が決まると、離婚届や転居に伴う住民票の提出など各種届け出が必要です。

男性の場合は、住民票の移動ぐらいで済む方がほとんどですが、女性の場合は離婚により姓が変わる方が大半に
なるため、やるべき手続きは様々です。

例えば ・姓や戸籍の変更 ・年金や健康保険関係の手続き ・姓の変更に伴う印鑑登録など ・名義変更手続き
（銀行、クレジットカード、運転免許証、携帯電話、生命保険など） など、生活基盤に関わるものの
変更手続きをする必要があり、非常に大変です。

これらの膨大な手続きに頭を悩ませている方も多いと思いますが、一方で夫婦関係を解消するにあたって、大きな問題かつ
多くの方にとって一番の関心事でもある財産分与に対処する必要があります。

2.それまで住んでいた自宅はどうすればいい？

2人が生活していた家が賃貸ではなく、持ち家だった場合、当然ながらその家は財産分与の対象です。
しかし、その家に住宅ローンが残っているかどうかで、考えることは大きく異なります。

◆住宅ローンの残債がない（既に完済している）場合
住宅ローンの残債がない、もしくは既に完済しているような場合は、財産分与兼離婚の慰謝料として妻にその家を残す
ということもできますし、売却しその売約益を等分に分けるということもできます。
住宅ローンがなければ、そのご夫婦の考え方に合わせ自由に対処することができます。

◆住宅ローンの残債がある場合
例えば、「ローンの名義人が夫で、離婚後もその家に夫が住み続ける」という場合は、ローンの契約条件にも違反せず
かつ保証会社を利用していれば、その後のトラブルも少なくなると考えられますが

一方、妻が連帯保証人になっていた場合や、ローンの名義人が夫で、離婚後は夫がその家を出て、妻が住むことになる場合は
少し事情が異なります。

夫が自身で住んでいるならまだしも、自分の住まない家のローンを払い続けるという気持ちが何年・何十年も
続くのは難しいでしょう。そうなると、万が一支払いが滞ってしまった場合に妻側に催促がいくというリスクが発生します。

もちろんいくつかのケースは考えられますが、基本的には離婚に合わせて住宅を売却し,現金化して分割した方が
後々のリスクやトラブルの回避になるでしょう。

3.財産分与のポイント（不動産の場合）
協議離婚・裁判離婚を問わず、財産分与として所有不動産を分与することになった場合は、不動産の名義変更
をする必要があります。ただし、財産分与による不動産の名義変更ができるのは離婚成立後です。
仮に離婚前に財産分与をした場合、贈与税が課税されるケースもあります。

また、通常不動産を受け取った側には不動産取得税が課税されますが、財産分与が財産の精算を
目的とする場合にはかかりません。（ただし、慰謝料として取得する場合は不動産取得税が課税されるため注意が必要です）

上記のように、財産分与として所有不動産を分与する場合は、個々のケースによって税金などの対応も
異なってくるため、信頼できる不動産会社や税理士などに相談して進めるようにしましょう。

現金や換金性の高いものとは異なり、不動産による財産分与は専門知識が必要で、なかなか個人で対応するのは難しい分野です。

売却する場合も、そのまま分与する場合も、ぜひ信頼できる専門家に相談した上で、慎重に進めることをおすすめします。

当社は館山・南房総・鴨川を中心に不動産取引のサポートをしております。
館山・南房総・鴨川における不動産売却、マンション売却、土地売却、山売却はお任せください。

また、リゾート物件、田舎暮らし物件など館山・南房総・鴨川で不動産購入をご検討の方もお気軽に
安房リゾートまでご相談下さい。

離婚時に不動産関係で揉めがちな問題は？

離婚の際、不動産関係で揉めてしまうことが多々あります。その中でも多いのが「不動産を売却するとき」。いくつかのパターンを細かくご説明します。

◎一般的な離婚で揉めがちな内容◎

①売却し、現金を夫婦で分ける

土地と家を売却し、得たお金を夫婦で均等に分ける方法。売却額を決めるときには不動産会社に査定額を出してもらいますが、その金額が希望より安いときに夫婦で揉めることが多くなります。

②どちらかが所有し、相手に評価額分のお金を渡す

どちらかが家を所有したまま、相手には家と土地の評価額分の現金を渡す方法。どちらが家に残るかで揉めることがあります。

③どちらかが所有し、名義を持たない方が使用料として支払う

名義を持たない方が住んでいるのにもかかわらず、使用料を途中で支払わなくなってしまう恐れがあります。そうなると、もう一方は住んでいないのに住宅ローンだけ払い続けなければならなくなるので、揉めることになります。

◎熟年離婚で特に揉めがちな内容◎

①家が古すぎて建物に価値がない

熟年離婚は、長年連れ添った夫婦が離婚すること。そのため、住んでいた家もかなり古くなっているケースが多いですよね。

家が古いと、売却をする際に家の価値がほとんどない査定が出てしまいます。例えば、木造住宅でリフォームや設備の付加価値をつけていない家であれば、築22年を超えると家の価格はほぼ0円に。ほとんどが土地値での売却になってしまいます。

そのうえ、建物を解体して売却する場合はさらに解体費用が負担となります。そうなると売却額から解体費用やそのほかの経費が差し引かれるので、ほとんど手元にお金が残らなくなってしまうことも。

②妻が住み続けるが住宅ローンを払うのは不安

「今まで住宅ローンを夫が払っていたけれど、離婚協議により妻が払っていくことになった」という場合、今後しっかり
払っていけるか不安に感じる方も多いでしょう。

万が一働けなくなってローンの支払いができなくなれば、家を差し押さえられて住む場所がなくなってしまいます。
さらに金利が上昇して、今までよりも高額のローンを払うことになる恐れもありますよね。

家には住み続けたいものの住宅ローンの支払いが不安で、夫婦で揉めてしまうことも多いようです。

3．熟年離婚の不動産問題は、プロに相談！

何かと面倒な熟年離婚の不動産問題。そんな面倒な問題こそ、プロにお任せすることをおすすめします。

離婚問題や不動産問題には様々な専門知識が必要。弁護士や司法書士、買取業者などと提携していて幅広いネットワークを
持っている「不動産会社」に相談すれば、熟年離婚ならではの問題もそれぞれのプロの目線で解決してくれます。

例えば、家の売り方。家が古い場合、解体費用の負担で手元に残るお金が少なくなるような売り方ではなく、買取業者に建物を
残したままの現況で買ってもらい、解体費用の負担がないまま売却する方法があります。

土地が広いなら、更地にして2区画や3区画として住宅メーカーに相場よりも高く買ってもらえば、古い家があっても
相場並みや相場以上で売ることも難しくはありません。

また、住宅ローンを支払うのが不安な方は「リースバック」を利用すると、金利上昇リスクやローンが払えなくなる
不安を解決できます。

リースバックとは、不動産会社に家を買ってもらう代わりに賃貸として家賃を支払うことで、引っ越しせずに今の家に住み
続けられる制度。まとまったお金が入って老後の資金に充てることができ、住み慣れた家に住み続けることもできるので
安心ですよね。

不動産のプロにお任せすることで、離婚という形になっても前向きな人生の再スタートをきれるようなアドバイスを受けられます。

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離婚を機に、不動産売却を考える方は少なくありません。
しかし、離婚時の不動産売却には一般的な不動産売却とは違った注意点があることをご存じでしょうか。
館山・南房総で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

1.離婚時の不動産売却で覚えておきたい4つの注意点とは
2.不動産売却のおもな方法は2種類。それぞれの特徴と注意点とは
3.まとめ

離婚時の不動産売却で覚えておきたい4つの注意点とは
不動産を所有している夫婦が離婚した際の主な選択肢としては、「不動産を売却して得たお金を分配する」という方法と、
「どちらかが住み続け、相手への分配金は現金で支払う」という方法とがあります。
ここでは、不動産売却によって現金化してから分配するケースの注意点について見ていきましょう。

離婚時の不動産売却における注意点1：財産分与

離婚に伴う不動産売却で、まず覚えておきたい注意点が「財産分与」についてです。
財産分与とは、結婚してから夫婦で協力して築いた資産を、離婚時に夫婦で分配することをいいます。
不動産も財産分与の対象となるのですが、住宅ローンが残っていて売却が難しかったり、夫婦の共有名義になっていたりと、通常の不動産売却よりも複雑化しやすいので注意が必要です。
たとえば、婚姻前にどちらかが購入した不動産は財産分与の対象にはならないのですが、婚姻後も住宅ローンの返済が続いていた場合は、婚姻後に支払った分に関してのみ財産分与の対象となります。
つまり、婚姻後に支払った額を計算し、不動産価格に対する割合から財産分与の対象となる額を算出しなければなりません。
また、不動産の名義が夫の単独名義になっていたり、妻が専業主婦で収入がなかったりする場合でも、両者平等に財産分与される権利を持っています。

離婚時の不動産売却における注意点2：共有名義

夫婦の共有名義になっている不動産は、両者の同意がなければ売却することができません。
しかし、離婚で関係が悪くなっていると、連絡をとることすら苦痛になっていたり、どちらかが話し合いに応じなかったり
というケースも起こり得ます。
また、売却の同意が取れていれば勝手に契約を進めて良いというわけではなく、売買契約や引き渡し日には両者の同席が必要になることも理解しておきましょう。

離婚時の不動産売却における注意点3：住宅ローン

売却したい不動産の住宅ローンが残っている場合、残債を返済してからでなければ不動産を売却することはできません。
この場合、不動産を売却したお金でローンを完済するという方法が一般的ですが、売却価格よりも住宅ローンの残債のほうが
多い「オーバーローン」の状態であれば注意が必要です。
不足分を預貯金などで補うか、状況によっては任意売却を視野に入れる必要が出てきます。
ちなみに、オーバーローン状態になっている不動産は売却しても利益が出ることはないため、財産分与の対象にはなりません。

離婚時の不動産売却における注意点4：売却のタイミング

離婚を理由に不動産売却をする場合、売却のタイミングは離婚前と離婚後のどちらが良いのでしょうか。
結論からいうと、売却自体は離婚前でも離婚後でも問題ありません。
ただし、離婚する前にお金の分配をしてしまうと、受け取った側に「贈与税」が課されてしまうため注意が必要です。
離婚後であれば財産分与の扱いになり税金も発生しません。
売却は連絡が取りやすい離婚前に済ませておき、離婚後にお金を分配するという方法がおすすめです。

不動産売却のおもな方法は2種類。それぞれの特徴と注意点とは

不動産売却の方法にはいくつかの選択肢があります。
売却スピードを重視するのか、それとも価格を重視するのかなど、離婚時の状況に合わせてご自身に最適な方法を
検討してみてください。
ここでは、それぞれの売却方法の特徴を注意点とともに見ていきましょう。

不動産売却の方法1：仲介

仲介とは、不動産会社と媒介契約を結び、買主探しや手続きなどを不動産会社に委託する売却方法です。
仲介を依頼された不動産会社は、売主に代わってチラシのポスティングや新聞折り込みの実施、不動産情報サイトへの情報掲出、
顧客への案内、内覧対応といった宣伝活動をおこないます。
難しい手続きや買主との条件交渉なども仲介してくれるため、不動産売却をする多くの方が利用しており、もっとも
ポピュラーな売却方法だといえるでしょう。
仲介の主な注意点としては、買主を探す必要があるため売却時期がはっきりとはわからないことと、売却が決まった際には
不動産会社への仲介手数料が発生することです。
時間をかけてでも納得のいく価格や条件で売却を進めたいという方は、仲介での売却をおすすめします。

不動産売却の方法2：買取

買取とは、不動産会社が売主から直接不動産を買い取る方法のことをいいます。
仲介と違って買主を探す必要がないため、早ければ数日程度での売却も可能です。
売却の際の仲介手数料もかかりません。
また、宣伝活動がおこなわれないため、近隣の住人たちに売却のことを悟られにくいというメリットもあります。
すぐにまとまった現金が必要だという方や、離婚に向けて早く売却してしまいたいという方におすすめの売却方法です。
ただし、売却価格が仲介の場合よりも1割から3割ほど安くなってしまうという特徴もあるので注意してください。
価格よりも売却スピードを重視するという方は、買取による売却を検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

離婚自体にも多くのエネルギーを使うなか、平行して不動産売却に取り組む作業は確かに大変です。
だからこそ、注意点やポイントをしっかりおさえて効率よく売却を進めていきましょう。

館山・南房総で離婚による不動産売却を検討されている方は、安房リゾートまでお気軽にご相談ください。

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本日は千葉県鴨川市江見にある物件の紹介をさせていただきます！

所在地 千葉県鴨川市江見
価格 260万円 (税込)
専有面積 23.77㎡
階建/階 地上 13階地下1階建 / 4階
間取り 1K / 6畳
建物構造 SRC
引渡時期 相談 
交通  JR内房線 江見駅 徒歩 12分
築年月 築38年2ヶ月
駐車場 あり
現況 空き家
備考 要リフォーム箇所有り

こちらの物件は海の目の前ということもあり、バルコニーから視界180度に広がる海を一望できます。
共有部分には卓球場・サウナ・プールも備え付けられており、設備も充実しております。
また、近隣には人気のサーフスポットやスーパーマーケット、ホームセンター等がそろっており利便も良いです。
テレワークや２拠点生活が広がりつつあるこの時代にピッタリな物件かと思われます。

物件詳細のページはこちらに貼らせていいただきます。
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こんにちは！安房リゾートです。

本日は館山市伊戸にある物件の紹介をさせていただきます！

所在地 千葉県館山市伊戸
価格 1200万円 (税込)
建物面積 219.42㎡( 62.3坪 )
土地面積 326.08㎡( 98.6坪 )
間取り 8LDK
設備・条件 駐車場 / ｳｫｰｸｲﾝｸﾛｰｾﾞｯﾄ / 追焚き風呂 / 日当たり良好 / 海側の物件
引渡時期 相談 
交通 「西」バス停徒歩 2 分
築年月 築36年2ヶ月
駐車場 あり
現況 所有者居住中
備考 ※8LDK + 店舗フロア2

こちらの物件は、二階からきれいな海を眺めることができます。
部屋数も多く、家族それぞれで車を所有したいときに便利な駐車場も5台あるので、身内や友人を気軽に呼ぶことが出来ます。
また、広々とした和室や収納スペースのある洋室に加え、増築部分は木目調のお洒落なつくりとなっております。
トイレやお風呂には手すりが設置されており、老後の心配にも備えてあります。


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